Los principios registrales en el derecho mexicano (página 2)

Enviado por Luis Fernando Rodriguez Vera

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Por lo que respecta al caso de la hipoteca, nos dice el
articulo 2745 del Código Civil del Estado de
Michoacán. "La hipoteca nunca es tácita, ni
general; para producir efectos contra terceros necesita siempre
de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios y en el
caso del artÍculo 2729 y por necesidad, cuando la ley
sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre
bienes determinados. En el primer caso es voluntaria y en el
segundo necesaria.

Si bien el Art. 3008 del C.C. del Distrito Federal dice
: REGISTRO PUBLICO, EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES HECHAS EN EL.-
Las inscripciones hechas en el Registro Público de la
Propiedad tiene efectos declarativos y no constitutivos, de tal
manera que los derechos provienen del acto jurídico
declarado, pero no de la inscripción cuya finalidad es dar
publicidad al acto y no constituir el derecho.

2.2.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.

2.2.1.- DEFINICION.

El concepto deriva del latín specialitas =
particularidad. Este principio consiste en determinar
perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus
titulares, así como el alcance y contenido de los
derechos.

2.2.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE
PRINCIPIO.

Por aplicación de este principio, en el asiento
deben aparecer claramente precisados:

-La finca, que es la base física de la
inscripción;

-El derecho, que es el contenido jurídico y
económico de la misma.

-La persona que puede ejercer el derecho, o sea, el
titular.

En el estado de Michoacan encontramos aplicación
al principio de especialidad en los artículos: 2745, 2738,
2843 del C.C.M. y el artículo 25 del R.P.P.

2.3.- PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO.

2.3.1.- DEFINICION.

El concepto consentimiento se deriva del latín
consentire = con y sentire = pensar, es decir debe existir un
momento de reflexión en este caso para una
modificación en los asientos del Registro Público
de la Propiedad es necesario la voluntad del titular o de quien
los sustituya.

2.3.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE
PRINCIPIO.

El consentimiento es uno de los elementos de esencia o
existencia de los actos juridicos que se tienden a producir,
transmitir, modificar o extinguir derechos y obligaciones, por
los que si faltare, no existiera el acto jurídico. Este se
forma, por el acuerdo de dos voluntades o mas para producir
efectos de derecho, siendo necesario que tengan una
manifestación externa.

Dentro del campo del Derecho Registral, el
consentimiento es la declaración determinada, es decir,
solo puede consentir el titular del derecho afectado por lo tanto
únicamente, la puede consentir el verdadero
titular.

El convenio entre las partes implica la
obligación, entre estos de entregar y basta que la entrega
sea una forma ficticia o simbólica, y además en la
misma entrega sea forma ficticia o simbólica, y
además en la misma entrega va implícito el propio
consentimiento de cancelar el asiento de quien transfiere o
resulta perjudicado en su derecho.

En el Estado de Michoacán, el consentimiento se
encuentra regulado por los artículos 1651, 1653, 1654,
1661 del Código Civil para el Estado.

2.4.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O
CONTINUO.

2.4.1.- DEFINICION.

Este principio contiene dos conceptos: tracto del
latín tractus = espacio entre dos lugares, otra
acepción es espacio de tiempo. Y sucesivo que proviene de
dos raíces latinas sucesión del latín
successio =hecho y resultado de suceder, con la acepción;
transmisión de derechos, bienes y obligaciones que recibe
una persona por herencia, y la otra raíz que es
sucesivamente del latín succesivus = siguiendo una cosa a
otra.

El tracto sucesivo, obedece a la finalidad de organizar
los asientos de manera que expresen, con toda exactitud, la
sucesión ininterrumpida de los derechos que caen sobre una
misma finca, determinando el enlace del titular de cada uno de
ellos con su causante inmediato.

2.4.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE
PRINCIPIO.

En la finalidad principal de este principio, se ordenan
los asientos para que reflejen los sucesivos cambios de la
realidad jurídica; es por eso que se le considera un
principio de carácter formal.

Este Principio se encuentra en los articulos siguientes
del Reglamento del Registro Publico del Estado que
dicen:

"Articulo 30.- siempre que se extienda una
inscripción que de cualquier manera afecte otra anterior,
se pondrá al margen de ésta una nota en que se
exprese brevemente el traspaso, modificación, gravamen o
cancelación del derecho inscrito, indicando el tomo,
numero y folio del nuevo asiento.

Artículo 36.- El cesionario de cualquier
derecho inscrito deberá inscribir la cesión a su
favor, siempre que resulte de escritura pública o privada
según lo fuere la que antes se haya registrado. Si se
verificare la cesión antes de estar inscrito el derecho a
favor del cedente, podrá el cesionario exigir juntamente
con la suya la inscripción a favor del
causante.

2.5.- PRINCIPIO DE ROGACION O
INSTANCIA.

2.5.1.- DEFINICION.

La actividad registradora es la consecuencia de una
relación jurídica condicionada esta actividad por
la rogación del interesado, la competencia del Registro y
lo licito del acto, la rogación o requerimiento de
prestación de funciones es el acto de solicitud del
interesado. La inscripción es a instancia de parte y no de
oficio.

Este principio postula que la inscripción debe
ser solicitada por quien acredita tener derechos, su
representante legal o el Fedatario Público por lo que
siempre ha de ser rogada, prohíbe al registrador practicar
inscripciones EX MOTU PROPIO. Alguien debe solicitárselo y
tiene que estar legitimado: ser parte en el acto o el notario
autorizante de la escritura o el juez.

2.5.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE
PRINCIPIO.

En virtud del principio de rogación los asientos
del registro se practicaran a solicitud de parte del
interesado.

El registrador no podrá efectuar la
inscripción por el hecho de que conozca la existencia del
acto o hecho que de alguna forma alteren el contenido de un
asiento registral.

El artículo 27 del Reglamento del Registro
Publico de la Propiedad en el Estado, se desprende el principio
de Rogación, al enunciar que está facultado para
pedir el registro de los documentos que sean inscribibles, el
interesado personalmente cuando este resida en Morelia, o por su
apoderado cuando este impedido, o por el notario que los haya
autorizado y en determinados casos el Juez competente.

No es necesaria una petición por escrito, ni
siquiera esa petición debe ser verbal, al registrador le
bastará: "que un documento le sea presentado para su
inscripción, el registrador, haciendo constar el
día y la hora de la presentación y la persona que
la presente.

2.6.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

2.6.1.- DEFINICION.

El concepto proviene del latín, prior,
oris = anterior, que va adelante. Una acepción es ;
anterioridad de una cosa con relación a otra, tiene como
base de sustentación que el acto registral que
primeramente ingresa en el Registro tiene preferencia a cualquier
otro que ingrese con posterioridad, aunque el titulo fuese de
fecha anterior. "Prior tempose potior in jura" "es primero en
derecho el que es primero en tiempo".

2.6.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE
PRINCIPIO.

Este principio se encuentra reglamentado en diversos
artículos del Código Civil del Estado y el
Reglamento del Registro Público de la Propiedad en el
Estado.

Artículo 2122 "Si la cosa vendida fuere
inmueble, prevalecerá la venta que se haya registrado; y
si ninguna lo ha sido prevalecerá la venta primera en
fecha".

Tiene relación también con los
artículo 2835, 2845, 2846 y 2839 del Código
Civil.

Artículo 28 del Reglamento del Registro
Público de la Propiedad en el Estado, dice que: " A
cualquier documento que se presente para su registro se le
dará entrada desde luego; y una vez examinado por el Jefe,
si este resuelve que no puede hacerse la inscripción,
manifestará al interesado los requisitos que hayan de
llenarse y la manera de cumplirlos. Si el interesado no esta
conforme con la resolución del Jefe, ocurrirá a la
autoridad judicial en los términos que previene la Ley del
Notariado vigente".

2.7.- PRINCIPIO DE
LEGALIDAD.

2.7.1.- DEFINICION.

Este concepto deriva del latín qualis=
cual y facere = hacer, en una de sus acepciones es :
Determina y valora las cualidades de algo, se refiere a que el
documento dentro del procedimiento de inscripción debe ser
examinado por el registrador en cuanto a sus elementos de
existencia y validez, para saber si satisface todos los
requisitos que exigen los ordenamientos jurídicos.
Examinar es un derecho y obligación del registrador, este
examen debe ser de fondo y forma, analizando todos los
elementos.

Según el principio de legalidad, solo son
inscribibles los títulos que son validos y que
reúnen los requisitos exigidos por la leyes para su
inscripción.

Tiende este principio a obtener la concordancia del
mundo registral con la realidad jurídica.

Esta finalidad se logra únicamente si se impide
al registro la entrada de títulos que sean
inválidos o imperfectos. El medio para conseguir esto,
consiste en someter los títulos que se presenten para su
inscripción, a un examen cuyo objeto es determinar, antes
de proceder el registro, si el titulo tiene algún defecto
que justifique la suspensión o denegación de la
inscripción. A esta intervención inquisitiva del
registrador se le da el nombre de calificación
registral.

La función del registrador a llevar a cabo la
calificación es una etapa del procedimiento registral, que
se produce después de que los títulos han tenido
entrada y antes de proceder a la extensión del asiento
respectivo.

2.7.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE
PRINCIPIO.

Este principio postula que todo documento o
título que se presente al Registro para su
inscripción debe ser calificado, es decir deberá
ser examinado a fin de que en los asientos registrales haya
inscritos títulos válidos.

A través de este principio se realiza un control
de la legalidad del título, constituyendo la base para
hacer efectivo el principio de legalidad.

La Calificación de los títulos
inscribibles es consecuencia lógica del principio de que
los asientos se presumen exactos, si no existiera tal
función calificadora los asientos del registro solo
servirían para engañar al publico, favoreciendo el
trafico ilícito y provocando un sinfín de
litigios.

La función del registrador al llevar a cabo la
calificación, que es una etapa necesaria del procedimiento
registral, que se produce después de que los
títulos han tenido entrada y antes de proceder a la
extinción del asiento respectivo.

2.9.- PRINCIPIO DE
LEGITIMACION.

2.9.1.- DEFINICION.

Legítimo del latín legitmus, lex, legis =
ley. Verdadero, ajustado a la ley.

Esta legitimación nace con el asiento o
anotación en el Registro, otorga certeza y seguridad sobre
la titularidad de los bienes y su transmisión, a
través del cual se da el reconocimiento de la
disposición legal al poder de realizar un acto
jurídico con eficacia.

Legitimar es: "Probar o justificar la verdad de una cosa
o la calidad de una persona o cosa conforme a las
leyes".

2.9.2.- DERECHOS TUTELADOS POR ESTE
PRINCIPIO.

El principio de legitimación como
presunción, impone la veracidad del registro, mientras no
se demuestre la inexactitud.

En el caso del Estado de Michoacán el
Código Civil consigna en su articulo 2829, "Los actos
y contratos que conforme a la Ley deban registrarse, no
producirán efecto contra tercero si no estuvieren escritos
en el Registro Público…"

El articulo 2834 prescribe que, no podrá
ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de
inmueble o de derechos reales inscritos a nombre de persona o de
entidad determinada, sin que previamente a la vez se entable
demanda de nulidad o cancelación de la inscripción
en que conste dicho dominio o derecho.

Art. 2841. "Los documentos que conforme a este
código y a la Ley deben registrarse y no se registran,
sólo producirán efectos entre quienes los otorguen;
pero no podrán producir perjuicios a tercero, el que si
podrá aprovecharlos en cuanto le fueren
favorables".

2.10.- PRINCIPIO DE FE PUBLICA
REGISTRAL.

2.10.1.- DEFINICION.

La fe pública supone una verdad legal, a la que
se llega por un imperativo jurídico que obliga a tener por
ciertos, determinados hechos, esta fe es presunción de
legalidad respectos de ciertos funcionarios como es el caso del
Director del Registro Público.

De aquí que los documentos públicos
emitidos por el Registro Público se les presume como
veraces y exactos, y que pueden hacer prueba debido a que el
Director del Registro Público de que se trate, está
investido de fe pública, según lo disponen las
diversas Leyes sobre el Registro Público de la Propiedad,
los Reglamentos, los Códigos Civiles o Administrativos
(Chihuahua), de las Entidades Federativas y el Distrito
Federal

En consecuencia el tercero de buena fe que adquiere
confiado en los asientos registrales, será mantenido en su
adquisición, aunque se resuelva o anule el derecho de su
trasmitente.

2.10.2.- DERECHOS TUTELADOS POR ESTE
PRINCIPIO.

El principio contenido en el artículo 2841 de
Código Civil del Estado, que determina que los documentos
que deben registrarse y no se registran, solo producirán
efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán
producir perjuicios a terceros, el que si podría
aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.

La inscripción no convalida los actos o contratos
que sean nulos con arreglo a las leyes. Esta es la regla general,
pero para la seguridad del trafico inmobiliario, hay casos de
excepción a esta regla, y se concede a ciertos asientos
efectos de sustantividad y se llega a admitir el caso que el
titular registral transmite algo que no esta dentro de su
patrimonio.

Esta es la excepción a la regla y es donde se
aplica el principio de la Fe Pública Registral y nuestro
ordenamiento Civil lo admite en su articulo 2833 que dice: "No
obstante lo dispuesto, en el articulo anterior, los actos o
contratos que se otorguen o celebran por personas que en el
Registro aparezcan con derecho a ello no se invalidaran en cuanto
a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después
se anule o resuelva el derecho del otorgante, en virtud del
título anterior no inscrito o de causas que no resulten
claramente del registro.

Lo dispuesto en este articulo no se aplicara a los
contratos gratuitos, ni actos o contratos que se ejecuten u
otorguen violando una ley prohibitiva o de interés
publico."

CAPITULO 3.

Consideraciones
finales

El Derecho Registral integra el sistema jurídico
con normas y principios de Derecho Público y Privado, de
la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus
principales ramas.

Los Principios Del Derecho Registral son las
orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y dan
pauta en la solución de los problemas
jurídicos.

Los Registros Públicos Inmobiliarios de
carácter jurídico son instituciones
específicas organizadas por el Estado y puestas a su
servicio y al de los particulares para consolidar la Seguridad
Jurídica, constituyendo el medio mas eficiente para la
publicidad de los derechos reales sobre inmuebles.

La Legislación relativa a la constitución,
adquisición, transmisión, modificación y
extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquier
otra situación jurídica debe procurar la
protección del titular como la seguridad del
tráfico jurídico.

Conclusiones

1.- En la organización del Registro Publico, se
deben atender los principios registrales, que son normas de
carácter absoluto que son comunes a esta
institución, constituyen una orientación o
dirección fundamental para entenderla y estudiarla,
explican el contenido y función del Registro; constituyen
el fundamento y fuente inspiratoria de todo el sistema
registral.

2.- El principio de Inscripción es por el cual se
producen los efectos del registro que se materializan en los
asientos registrales, mismos que se hacen constar en los libros o
folios (u otros medios), según el sistema registral
adoptado.

3.- El principio de especialidad consiste en determinar
perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus
titulares, así como el alcance y contenido de los
derechos.

4.- El principio de consentimiento, consiste en que debe
existir un momento de reflexión para el caso de una
modificación en los asientos del Registro Público
de la Propiedad, ya que es necesario la voluntad del titular o de
quien los sustituya.

5.- El tracto sucesivo, obedece a la finalidad de
organizar los asientos de manera que expresen, con toda
exactitud, la sucesión ininterrumpida de los derechos que
caen sobre una misma finca, determinando el enlace del titular de
cada uno de ellos con su causante inmediato.

6.- El principio de rogación postula que la
inscripción debe ser solicitada por quien acredita tener
derechos, su representante legal o el Fedatario Público
por lo que siempre ha de ser rogada, prohíbe al
registrador practicar inscripciones EX MOTU PROPIO. Alguien debe
solicitárselo y tiene que estar legitimado: ser parte en
el acto o el notario autorizante de la escritura o el
juez.